先说结论
1.房贷剩余5年内 选固定利率 原因:别费那个心力了
2.房贷剩余610年 贷款利率7.0左右 选LPR 原因:五年内LPR是下行趋势
3.房贷剩余1129年 贷款利率4.57.0左右 选固定利率 原因: 5年以后LPR可能会上涨
4.房贷利率低于4.5的 也别折腾了 挺低的了 挺好的 就这样把
正在休息的时候，
突然出了一条爆炸性的政策，
改变了今后房贷利率的规则，
今后LPR浮动利率将取代基准利率。
新LPR利率规则等会再说，
本来我们每天工作已经很累了，
还要不得不耗费精力去研究新规则，
因为新规则和买过房，贷过款的人都有关系。
用简单的方式解读一下新规则：
一、2020年1月1日开始，房贷利率按LPR浮动利率还贷。
二、LPR浮动利率由18家大型商业银行上报确定。
确定方法：每个月各家银行上报市场最优利率，去掉一个最高利率、
一个最低利率，剩余16家银行加权平均，得出LPR利率。
也就意味着中国房贷利率进入市场化。
三、2020年之前商业贷款(不包括公积金贷款)买房的业主会给一次二选一的机会
1、执行原合同不变，利率永远不变。
2、执行新规则LPR+加点浮动利率。
2020年之前所有的房贷合同，2020年3月8月银行会有人联系你重签合同，别急！
最要的事说三遍：
只有一次选择机会，未来不能再变。
只有一次选择机会，未来不能再变。
只有一次选择机会，未来不能再变。
四、什么是LPR+加点利率？
目前最新的LPR，是4.8%，比基准利率4.9%低了10个基点。
新版房贷利率=LPR+加点数值（可正可负）
假设A是2018年买的房子，
当时签的是基准利率上浮10%贷款合同
那你的执行利率是4.9%*1.1=5.39%
每年的利率比LPR高了0.59%
你的固定加点值，就是0.59%
假设B是2016年买的房子，
当时签的是基准利率85折贷款合同
那你的执行利率是4.9%*0.85=4.17%
每年的利率比LPR低了0.73%
你的固定加点值，就是0.73%
假设2022年的LPR是 3%
A的还款利率等于：3% +0.59%=3.59%
B的还款利率等于：3% 0.73=2.27%
最要的事说三遍：
这个加点值永远是固定的
这个加点值永远是固定的
这个加点值永远是固定的
再举例说明一下LPR利率升或降对于还房贷的关系：
贷款200万，30年期限还款，
如果未来LPR 升 1%，每年多还2万元，每月多还1666.6元
如果未来LPR 降 1%，每年少还2万元，每月少还1666.6元
看到这大家会想，站在个人的角度，选最省钱的方式，但是现在没人任何人可以确定选LPR浮动利率省钱? 还是选固定利率省钱?
先来看一下近20年的房贷利润变化：
2016年为近20年中国最低房货利率4.17%
近2年国家的宏观政策就两个字：维稳
稳房价、稳金融、稳就业…
对于房价来说肯定是不能再涨了，但是也不能降！
中国还有很多存量房子没卖出去，既然房价不能涨也不能降，那怎么办？
可以降低一点房贷利率，促进大家买房，去库存。
如果未来按市场经济制定的话，那就是根据供求关系定的，买房的人多了，房价自然就会涨，房贷利率也会涨，反之买房的人少了，房价停止涨，房贷利率也会降一点。
注意上面的用词，是停止涨，不是降。
解释一下我的选择主要是根据贷款的剩余年限。
以北京为例：
1、如果你的房贷还剩15年，建议按原合同固定利率执行，别变，也别给那份心，因为还剩15年的还款，大概是2000年左右买的房，2000年北京房子均价4600元/平。贷款总额也就30万，都赚大了，就别折腾了。
2、如果你的房贷还剩610年，可以折腾一下，改为LPR浮动利率，为啥？
中国五年内LPR是下行趋势，这和中国整体经济有关，目前全世界的商品都供大于求，为了能让自家商品多出口，中美已经互撕了2年左右，各国都在降息感觉经济，能让利率涨的因素只有一个，那就是下一次的科技革命爆发，就像上一次的工业革命，哪个国家
先搞起来，就能带动整个世界经济走出低谷。
所以我赌5年后整体经济会越来越好，一二线城市的房价还有上涨空间.
话说回来为什么贷款剩610年要选择LPR浮动利率呢？
大概率前5年会少还一些房贷，比如你现在每个月还3000元，还有10年还完，近5年LPR利率下降，你前5年每个月还2500元，5年以后经济形势一片大好，可能你每个月要还3500元，平均下来总还款额没变，但是近5年每个月可以少还500元，苍蝇腿也是肉呀，少还一点是一点。
3、如果你的房贷还剩1129年，我个人建议还是选原合同的固定利率比较放心，
在这么长的时间周期里，谁都看不清经济会发展成什么样，与其冒险把未来十几二十年的房贷与经济束缚到一起，还不如就按原合同签的贷款利率还下去，就算18家银行取平均值也不可能永远便宜了我们这些房奴，银行都已经吃到嘴里的肉怎么能吐出来?
管理小白免最好的方法就是：胡萝卜加大棒
一定会先给你胡萝卜, 吃大棒肯定放在后面。
一个国家的经济有三个主体：
政府、企业、个人
你觉得薅羊毛和割韭菜那个容易?
2楼：好文，抢个沙发~~~~
3楼：好复杂的样子
4楼：2020年2月放的贷款是LPR吧？20年的贷款，有没有机会改成固定？
5楼：谢谢楼主涨姿势了
6楼：我不知道你“5年以后LPR可能会上涨”的结论是怎么出来的。现在的趋势来看，中国的发展到了瓶颈期，没有以外，增速下行是必然的趋势。现在还有6的增速，再下去，只会越来越少，后期贷款利率只会越来越低不会越来越高。所以我的看法是选LPR才是正道，贷款年限越长的月要选LPR
7楼：讲个笑话“合约精神”
8楼：彩鱼水 发表于 202033 01:31
我不知道你“5年以后LPR可能会上涨”的结论是怎么出来的。现在的趋势来看，中国的发展到了瓶颈期，没有以外 …
中国正在经历中等收入陷阱，你这是在看空中国以后不会发展成发达国家吗？
9楼：随着经济的发展，中国的经济原来的高增长速度会慢慢降下来。以后赚钱相对难了，资金成本就要下降，利率下行是趋势。哪些发达国家利率有的都成负利率了。选择在自己，谁也无法准确预测未来，供参考。
10楼：我的4.312 我觉得挺低的 不改了
11楼：我不知道我的利率是多少 怎么办 只知道是等额本息
12楼：不是转1024吗？还是1024转
13楼：4.9 需要弄吗，降了可以省一些
14楼：彩鱼水 发表于 202033 01:31
我不知道你“5年以后LPR可能会上涨”的结论是怎么出来的。现在的趋势来看，中国的发展到了瓶颈期，没有以外 …
很多人都分析将来利率降息是大概率大趋势，但没有搞明白的是基准利率和房贷利率LPR是分开的。也就是说基准利率降低是大趋势，不见得房贷利率也会降低。如果国家想降低房贷利率的话，就没有再弄一个LPR利率的必要了。正是因为国家想降低基准利率感觉经济发展，但又不想降低房贷利率，所以才分开，重新弄了一个新的LPR利率。基准利率是由央行制定的，而LPR是由18家银行共同报价产生，计算方法为去掉一个最高价和一个最低价，最后算术平均得出。所以，LPR利率取决于一个市场供需关系的平衡过程，并不是说利息一定会降，市场化定价，这个利率既有可能降低，也有可能提高。
15楼：4.9，就选固定利率吧，不折腾了，现在还还得起，万一以后涨了呢，不想增加负担了。
16楼：楼主 是 学经济的吗 写的东西清晰明了
17楼：yimeng78439254 发表于 202033 00:34
2020年2月放的贷款是LPR吧？20年的贷款，有没有机会改成固定？
新买房子发放的都是lpr
18楼：Jonathan淡忘 发表于 202033 09:31
很多人都分析将来利率降息是大概率大趋势，但没有搞明白的是基准利率和房贷利率LPR是分开的。也就是说基 …
不是短期贷款锚定一年期的LPR，长期贷款锚定五年期LPR，这和基准利率有啥关系了？
不抬杠，不懂问一下
19楼：局势变化啦，突然房子被炸没了，还换房贷么？？？
20楼：今年刚上车，5.5，还有20年，想改了，看这帖子又有点犹豫了
21楼：ak6610 发表于 202033 09:21
4.9 需要弄吗，降了可以省一些
我也4.9 还有11年
22楼：psdxly 发表于 202033 08:46
我不知道我的利率是多少 怎么办 只知道是等额本息
根据你贷款那年的基准利率算一下，高于基准利率就是上浮了，低于就是打折了。或者拿个房贷计算器一个一个的套，套出来跟你的一样的还款金额就是了
23楼：随便逛逛 发表于 202033 09:46
4.9，就选固定利率吧，不折腾了，现在还还得起，万一以后涨了呢，不想增加负担了。 …
我也4.9，还有11年，还没选，观望下
24楼：sparkle901 发表于 202033 10:01
今年刚上车，5.5，还有20年，想改了，看这帖子又有点犹豫了
同样刚上车不久，但是我的是5.635，但是我商业贷款少，我决定选LPR，因为按照楼主的结论五年后即便LPR上涨我也可以提前还款
25楼：china 发表于 202033 10:19
根据你贷款那年的基准利率算一下，高于基准利率就是上浮了，低于就是打折了。或者拿个房贷计算器一个一个 …
是根据贷款那年吗？ 等额本息是会变的
26楼：psdxly 发表于 202033 10:26
是根据贷款那年吗？ 等额本息是会变的
你把你哪年贷得款，第一次还款是什么时候，最近三个月的还款金额发上来，我来算算
27楼：都是割韭菜差別不大。
28楼：首付都给不起，我还点进来看了
29楼：我这种5.635的根本不知道怎么选
30楼：https://www.bilibili.com/video/a … =205036769247581360
我觉得李永乐老师讲的蛮好，我能听懂
